都心の新築マンション　売れないのに価格下がらないのはなぜ

　首都圏の新築マンション、とりわけ東京23区の平均価格は7002万円（不動産経済研究所調べ）と相変わらず不動産の“局所バブル”が続いているが、とにかく売れていない。需給バランスは完全に崩れているのに、値段がなかなか下がらないのはなぜなのか──。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がその謎を解き明かす。

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　新築マンションが売れない。不動産経済研究所が11月18日に発表した10月のマンション市場動向調査によると、首都圏の新築マンション発売戸数は、前年同月比29.5％減の2007戸だった。減少は2か月連続で、10月としては調査を開始した1973年以来最低だという。

　また、月間契約率は42.6％。好不調の目安とされる70％を大きく下回ったのだが、これは10月としては1974年（23.5％）以来、月を限らない場合は1975年8月（42.0％）以来の低水準である。

　なぜ、ここまで売れていないのか。原因はハッキリしている。価格が高いからだ。では、なぜ売れていないのに価格が下がらないのか？　それはマンション業界特有の事情も関係しているので説明しよう。

　理由は大きく3つほどある。まず第1に価格が下がらない最大の理由は、「原価が高いから」である。

　新築マンションの価格は原価積み上げ方式で決まる。新築マンションの原価とは、まず土地の仕入れ値がある。ここ6年ほど、都心エリアの土地の価格は高騰を続けている。あまりにも高くなって、業界内で「ウソでしょ」なんて言っていたのが4年ほど前の話だ。そこからさらに上がり続けている。

　最近では少し落ち着いてきた感じがしないでもないが、土地の売り手サイドはまだまだ強気である。だから、今のところ土地の値段が下がりそうな気配はない。

　もうひとつの大きな原価は、建築費だ。こちらはもう10年以上前から上がっていた。

　その原因は人手不足。建築現場で職工さんが足りないのだ。鉄筋工、型枠工、トビが慢性的に足りていない。五輪関係の施設はほぼほぼ完成したようなので、今後は少し緩むかと思ったら相次ぐ台風被害。今度は大工まで不足している。建築現場に行くと、聞こえてくるのは日本語以外の言語。きちんと施工が出来ているのか、若干不安になったりもする。それでも建築費が下がる気配はない。