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2012.05.11 00:00  SUUMOジャーナル

築30年超えの中古住宅が売れているって、どうして?

SUUMOジャーナル

東日本不動産流通機構が2011年に成約した首都圏の中古住宅について調べたところ、築30年を超える物件の取り引きが拡大していることが分かった。なぜ築30年超の物件が人気なのだろう?

築30年超の中古住宅が売れている!?

東日本不動産流通機構は、2011年の首都圏の中古マンション・一戸建ての成約・新規登録状況を、築年数(建築後経過年数)から分析した「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」を発表した。
これによると、昨年首都圏で成約した中古マンションの築年帯別構成比率は、築10年以内32.7%(前年35.2%)、築11~20年29.0%(同27.9%)、築21~30年20.1%(同20.9%)、築30年超18.2%(同16.0%)だった。特に、築30年超の比率が拡大しており、10年前の4.8%から18.2%へと大幅に伸びている。
一方、昨年首都圏で成約した中古一戸建ての築年帯別構成比率は、築10年以内23.9%(前年25.2%)、築11~20年34.0%(同34.5%)、築21~30年24.6%(同24.5%)、築30年超17.5%(同15.8%)で、同様に築30年を超える物件の比率が拡大している。
築30年超の中古住宅が売れている(買われている)というのは、やや意外な気もするが、その理由を探っていこう。

●中古マンション築年帯別構成比率

※東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(P2)より抜粋、2010年・2011年部分を加工

●中古戸建住宅築年帯別構成比率

※東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(P2)より抜粋、2010年・2011年部分を加工

築30年超の中古住宅は流通量が多く価格が安い

築30年超の中古住宅が売れている背景には、住宅市場に物件が多く流通していることが挙げられる。新規登録物件(新規売り出し物件)の状況を見ると、築30年超の中古マンションは21.0%、中古一戸建ては19.2%の構成比率となっている。市場に売り出されている中古住宅のうち、5物件に1物件は築30年超であるということだ。
次に、何と言っても価格が安いことが挙げられる。平均価格を見ると、築5年以内の中古マンションが3908万円であるのに対して、築30年超になると1324万円となり、実に1/3の価格で買えることになる。また、中古一戸建ての平均価格はそこまで下がらないが、築10年までの築浅のものよりも築古のほうが土地の平均面積が広くなる。

●中古マンション成約状況(万円、㎥)

※東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(P5)より抜粋

●中古戸建住宅成約状況(万円、㎥)

※東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」(P5)より抜粋

築30年超を買うなら、リフォームも検討を

不動産コンサルタントの平野雅之さんに、築30年超の中古住宅が売れている理由について、聞いた。マンションと一戸建てでは事情が違うという。
1970年代後半から80年代に新築のマンションが大量に供給されたことで築30年超のストックが多いことに加え、買ってから数年で住み替える人が減り、長く住んでから住み替える人が増えたことから、築年の古いものが市場に出回っている。こうした背景に価格の安さが加わって、中古マンションが売れているというのだ。
かたや一戸建ては、かつては築30年以内で建て替えてしまっていたものが、リフォームの技術の進歩やコストパフォーマンスの向上によって、築30年超でもリフォームすれば住み続けられるようになったことが大きいという。また、築30年超の一戸建ては、土地としての需要がある。建物は壊して更地にして、新たに住宅を建てて販売するといった目的で買われることも多いそうだ。

ただし、築30年超の中古住宅を買う場合には、注意点もある。「建物が古くなったまま買って、そのまま住むというのは避けたほうがよいでしょう」。築年の古い中古住宅は価格が安いので、リフォームをしても新築や築年の浅いものより安く納まる。建物や設備機器の劣化状況を調べて、快適に暮らせるようにリフォームを施したうえで、住み続けるということが必要だ。
また、一戸建てであれば、リフォームにあわせて耐震改修を行うこともポイント。マンションであれば、外観や共用部分などに過去の大地震による大きな損傷はないかなど、頑丈につくられていることも確認しておきたい。

東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場」
PDF:http://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_201203.pdf

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