タワマンの建設が進んだのは1995年以降と言われる。大都市法が改正され、都心部の容積率が大幅に緩和された結果、大量のタワマンが湾岸部を中心に供給されてきた。そのマンションの多くが築25年を超えるのが東京五輪以降だ。
実はタワマンの大規模修繕については工法が確立されていない。
外壁の修繕をするためにも足場が組めないのでゴンドラによる作業になる。高層建築物では、上層部は穏やかな日でも強風であることが多い。作業面積は限られ、天候を見ながらの作業となり工期は通常の作業の3倍以上かかるといわれ、そのぶん負担金額は通常のマンション工事と比べて大幅増となる。
エレベーターも高層用は通常のマンションと比べて高性能であるぶん、更新する場合のコストは高額になる。しかもタワマンはエレベーターが一棟あたり15基くらいある。地震に対して「安心・安全」を謳う非常用発電機も更新の場合は1基あたり数千万円から1億円にもなる。
こうした負担について、デベロッパーはマンション分譲時に明確な説明はしていない。むしろ管理費・修繕維持積立金が安いのは「戸数が多いから」という一見わかったような説明をしているが、これらの費用が年々急上昇していく実態が世の中で明らかになるのはやはり「アフター2020」ということになる。
当然、これらの費用を負担するのは区分所有者自身だ。投資家に見捨てられた高層部には、「逃げ遅れた」外国人が空き住戸を自国民に使わせ、住棟内のトラブルが増えるだろう。管理費や修繕維持積立金の滞納が頻発することも心配だ。彼らが国に帰ってしまえば、そのあとを追いかけるのは至難の業だ。低層部では無理なローン設計で買っていた「背伸び」組の住民たちの中に、ローンが払えず破綻する人たちが発生するかもしれない。
管理組合は人種の違い、経済力の違い、年齢層の違いからくる阿鼻叫喚のスラム状態になす術がない。そんなタワマンの未来を今から予見している人は少ない。
しかし、この事態は決してオカルト小説ではない、間近に迫った問題なのである。
文■牧野知弘(オラガ総研代表取締役)
●まきの・ともひろ/東京大学卒業後、現みずほ銀行、ボストンコンサルティンググループを経て三井不動産に入社。「コレド日本橋」など数多くの不動産買収、開発業務を手掛ける。2009年にオフィス・牧野ならびにオラガ総研を設立し代表取締役に就任。ホテル・マンション・オフィスなど不動産全般に関する取得・開発・運用・建替え・リニューアルなどのアドバイザリー業務を行なう。著書に『空き家問題──1000万戸の衝撃』『2020年マンション大崩壊』『2040年全ビジネスモデル消滅』などがある。