コラム

2019.09.10 08:00  SUUMOジャーナル

失敗しない中古の選び方

(画像提供/PIXTA)

中古リノベに興味はあるけど、「複数の物件を見ても違いがよくわからない……。何に注意してチェックするべき?」などと不安で踏み出せずにいる人も多いのでは? 今回は、物件選びのチェックポイントをご紹介します。
物件選びのポイント1.立地や周辺環境など、いくら資金や熱意があっても変えられない要素を確認物件の下見に行くと、その住まいでどのように暮らせるのかをイメージしたくなるため、ついつい内装デザインや間取りなどに注意が向いてしまうもの。しかし、気を取られがちな部分の大半は、基本的にリノベで自分の好みに合わせて変更できる。物件選定時にまず見るべきは、立地や日当たりなど、購入後に変えようと思っても変えられない要素。ここをしっかり見定めるためにも、希望するライフスタイルを明確にしておこう。

また、契約電気容量の変更や追いだき機能付き給湯器への交換など、購入後のリノベ工事に含められると思い込んでいたら、実は不可能だったと判明するケースもある。下で紹介する項目を参考に住まいに何を求めるのかを整理して、一つひとつ確認しながら物件を見比べてみよう。

■立地(マンション・一戸建て)
物件の立地条件や周辺環境は、購入した後から変えるわけにいかない要素の代表格。資産価値を大きく左右する要素でもある。まずは、どの鉄道路線・駅の近くなのか、最寄駅までのアクセス手段や所要時間がどうなっているかなど、交通面での条件を確認。また、商業施設や医療機関、学校などとの位置関係、治安や防災レベルなどもチェックしよう。

■日当たり・眺望(マンション・一戸建て)
近隣の建物などで日照や視界が極端に遮られることなく、許容範囲になっているかを確認。また、隣接地がコインパーキングなどの場合、将来的に高い建物ができる可能性もあるので注意。候補が絞られてきたら、役所の都市計画図などで、周辺がどのように変わりそうなのかをチェックしよう。また、時間帯によってどう変化するかも確認しておきたい。

■共用部(マンション)
マンションの場合は、玄関扉やサッシ、バルコニーは「普段は入居者が専用的に使える共用部」という位置付けになる。このため、物件を購入しても自分の好みに合わせて変えることはできないので注意しよう。また、ジムやシアタールームといった共用施設の数や種類は、多くなるほど管理費や修繕積立金の負担が増えるということも覚えておきたい。

■契約電気容量(マンション)
購入後に変えられると思ってしまいがちな要素の一つだが、築年が古いマンションなどでは思うようにいかないこともある。マンション全体の容量が決まっていて、すでに各住戸の契約容量合計が上限ギリギリになっていると増やせないことがあるのだ。現在の契約容量がどうなっているのかと、後から増やせるのかは売主や仲介会社に確認しよう。

■給湯器(マンション)
給湯器が古いと追いだき機能がついていないことがあるが、交換するには、外壁に新たに配管用の穴を開けなくてはならないこともある。しかし、管理規約で外壁に穴を開けることが禁じられているマンションも少なくないため、希望する給湯器に変えられないこともあるのだ。給湯器の機能や、どのような機種に交換できるのかは購入前にチェックしたい。

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物件選びのポイント2.希望のリノベを実現できるかと、想定外の工事やコストが発生する可能性をチェック物件を選ぶ上では、希望するリノベを実現できるかどうかという視点も欠かせない。ただし、この点を確認するには、専門の知見を要する。間取り変更などを伴う大掛かりなリノベはもちろんだが、床材の張り替え程度でも、思わぬ制約で希望どおりにいかなかったり、思った以上のコストが必要になることがあるからだ。

また、一戸建ての場合は「柱や筋交いなどに補強工事が必要」「壁や天井に断熱材を入れるべき」など、想定外の工事を要することもある。そこで、リノベ会社には物件探しの段階から相談をもちかけておきたい。アドバイスを受けながら理想の住まい像をある程度詰めておき、気になる物件の見学には同行してもらおう。下で紹介する、要望が多いリノベ内容と物件のチェックポイントも参考にしてほしい。

■間取り変更でLDKを広くしたい(マンション・一戸建て)
例えば、リビングと隣接した居室の仕切りを取り払ってゆとりあるLDKにするなど、複数の部屋を一つの広い空間にしたいという要望は多い。ただし、一戸建ての場合、構造を支える役割を果たしている壁もあり、このような壁は撤去できない。また、壁式構造のマンションにも同じことがいえる。設計図書などを基に専門家に判断してもらおう。

■水まわりスペースを移動させたい(マンション・一戸建て)
キッチンや浴室、トイレなどの水まわり設備は、排水がスムーズに流れるよう、配管に傾斜をつける必要がある。このため、既存の場所から大きく移動させるには、排水管に傾斜をつけられるよう、水まわり部分の床面を高くする必要が出てくることも。当然、その分コストがかさむので、専門家の意見を聞きながら現実的な落としどころを確認したい。

■床材を張り替えたい(マンション)
床材によっては、直下階の住戸に音が響きやすくなってしまう。入居者間のトラブルを防ぐため、管理規約で床材の材質や遮音性に関して規定・制限を設けているマンションも少なくない。「カーペット材のみ使用可」「材質によっては遮音シート併用」など、ルールはさまざま。住戸だけでなく、管理規約の内容も確認する必要があると覚えておこう。

そもそも、住まいに求める条件が固まっていなければ、物件選びの際も軸が定まらず、場合によっては購入後の後悔につながることもある。住まい探しを始める前に、新居でどのようなライフスタイルを実現させたいのか、そのためにはどのようなリノベを施すべきなのかを、リノベ会社に相談しながら整理しておこう。候補物件を絞ったらリノベ会社にも現地に出向いてもらい、求めるリノベを施せるのかという視点でチェックしてもらうといい。その上で、理想の住まいを手に入れよう。

構成・文/竹内太郎

(SUUMOリフォーム 編集部)

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