整理してみよう。
1、Jリートの購入対象であるオフィスビル等の運用利回りは4％弱に収斂
2、一般投資家の購入対象である収益モノの運用利回りは5％前後に収斂
3、区分所有単位のマンションの価格も収益利回り4％か家賃30年弱に収斂
この現象をどう見ればよいのか？ 確実に言えることは、すべて金利に連動しているということだ。それも負の相関関係で。
Jリートなどは金利と負の相関で直結している、といっていい。彼らの資金調達金利が上がれば、それに合わせて購入不動産の利回りを上げなければいけない。つまり、運用利回りの高い（物件価格は安い）不動産を求めるようになる。市場へは下落圧力だ。
一般投資家が対象の収益モノ市場も同じ。融資金利が上がれば運用利回りの高いものしか買えなくなる。これも下落圧力。
区分所有も同様。住宅ローン金利が上がれば家賃との兼ね合いで購入できる予算が下がってしまう。これも新築や中古マンション市場への下落圧力。
では、日本の金利は今後上昇する可能性があるのか？ 答えを言ってしまえば、今のところない。長期金利は0％に誘導されている。
ただ、ひとつ言えることは0％より低く下がることはない。つまり理論的には今以下には下がらないのだ。そして、いつかは上がる。それがいつかは今のところ見えていない。
不動産の全カテゴリーの価格が金利に連動して上がるところまで上がり切った状態が今。これを逆に見れば、これ以上は上がらないと捉えられる。少なくとも今以上に上がったら、一気に需要が萎むはずだ。
現在の超低金利をもたらした異次元金融緩和は、2013年3月に黒田東彦氏が日銀総裁に就任してから始まった。彼の任期は2018年の4月まで。
アメリカではFRBの議長にイエレン氏が就任してから金利が少しずつ上がってきた。金融緩和の縮小も始まっている。欧州でも金融緩和から引き締めに転じた。いずれ日本も世界の潮流に倣って金融引締めが始まるだろう。その時、今のように見事に「上がるところまで上がり切った」不動産価格は一気に崩れ始めるかもしれない。
もし、あなたが使っていない不動産をどこかに持っているのなら、売るときは今だ。今ならまだ値がつくかもしれない。しかし、金利上昇による不動産市場の崩落が始まったら、よほど立地の良い物件でもない限り、買い手さえ現れない可能性が高くなる。
現に今、大都市圏の都心部や元気のいい福岡や仙台、京都といった地方都市を除いた大部分の日本の不動産は日に日にその価値を落としている。人口減少が進む中、この流れが弱まることはあり得ない。グズグズしている余裕はない。売るべきものは今すぐ売却に取り掛かるべきである。
