地価下落が続くなか、物件を安く仕込むことができるようになり、不動産投資に大きなチャンスが到来しているといわれる。特に地方都市の物件なら利回り20％を超えるものもあるが、反面、不動産投資ならではのリスクも多い。家計の見直し相談センターの藤川太氏が、不動産投資のリスクへの対処法を解説する。
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もちろん、不動産投資はいいこと尽くめではなく、リスクもつきまとう。
たとえば、せっかく購入しても入居者が増えない「空室リスク」が考えられる。それを極力避けるためには、事前に周囲の物件の入居率を見ておくことをお勧めしたい。できれば現地に直接行って、周辺の物件でガス栓や電気メーターが稼動しているか、郵便受けにチラシなどがたまっていないかなど、空室が目立っていないかどうかを確認する。
それができない場合、地元の不動産屋に話を聞くという手もある。さらには、敷金や礼金などの手数料を軽減したり、家賃を地域最安値にするなどの努力で入居率を高める方法も考えられるだろう。
ローンを組む以上、今後の「金利上昇リスク」もあるが、これは固定金利で組めるかどうかといった、ローンの組み方で対応できる。
そして、少子高齢化が進むなか、「人口減少リスク」も避けては通れない。ただし、これも国立社会保障・人口問題研究所が調査した地域ごとの人口減少の予測などを分析したデータから分析することが可能だ。それを基に「この地域の人口減少率は周囲と比べて低い」と考えられれば、ある程度のリスクは軽減できるだろう。
もちろん、こうして事前に先回りして軽減できるリスクがある一方で、「天変地異」や入居者の自殺などの「事件」といった、自らの努力だけでは避けられない不可抗力リスクもある。
さまざまなリスクを考えると、とにかく早く投資を回収することが最善策といえるのではないだろうか。長期的な視点に立てば、人口減少の問題ひとつとっても長い勝負ができないことは明らかだ。
不動産の価値はどんなに目減りしたとしてもゼロにはならない。値上がり益を期待するのではなく、売却した時点でトータルでマイナスにならなければいい。5～10年で投資資金を償却できるかどうか。それが勝負の分かれ目となるだろう。そう考えていくと、まだまだ安い今こそチャンスなのである。
※マネーポスト2012年春号
