例えば、選手村跡地の大規模マンションが話題になっている晴海エリア。選手村とは晴海通りを挟んで向いとなる東側にはタワーマンションが林立している。その中でも兄弟関係にある2本のタワーマンションは2013年と2016年の竣工。あわせて1700戸弱のスケールだ。この兄弟タワマンで中古の売り出し中住戸は、レインズに登録されているだけで90戸強。なんと、全体の5％を超える住戸が中古市場に出ていることになる。
私の感覚では全住戸の1～2％程度の住戸が売り出されているのが通常の状態である。
例えばマンション管理業協会という管理会社の団体がある。ここの会員企業が首都圏において管理業務を受託しているマンションの戸数は2016年の4月時点で約309万戸。前述のように、2019年3月時点でレインズに登録されている中古マンションの在庫は4万7784戸。比率にすると約1.5％となるので、私の「1～2％程度」という感覚に合っている。だから5％超というのは、異様に多いと言わざるを得ない。
都心の新築タワーマンションは、値上がり期待の思惑で買われやすい。だから、建物が完成した直後には大量の「新築未入居」住戸が中古市場で売り出される。しかし、それも2年ほどで収まる現象だ。この晴海の兄弟タワーは築3年と6年。いったい誰が売り出しているのかと考えてしまう。
ひとつ言えるのは、新築も中古も市場はハッキリと供給過剰になっているということだ。普通、供給が多くなってそれに見合う需要がなければ価格は切り下がる。しかし、一見すると価格が下落しているようには思えない。しかし、水面下ではすでに高止まりしていた市場価格が崩壊しかけている。
その証拠に、新築マンション市場においては一部のデベロッパー以外では値引きが常態化している。販売中に建物が完成してしまった物件では、ほぼ値引きが行われている。そして、23区内でも価格の高騰が激しかった城南エリア（世田谷区、品川区、大田区近辺）では、時期によっては売り出し中の物件の半数以上が完成在庫であったりする。
城南エリアは、都心のように値上がり期待で新築マンションを購入するようなケースはほとんどみられない。住むために買う人ばかりなのだ。彼らの購買力と連動している個人所得を統計数字で確認しても、この6年でほとんど上がっていない。その間、公共料金や社会保険料は値上がりしているので、可処分所得は減少しているはずだ。であるにもかかわらず、マンションの価格だけが値上がりしてもそれに追いついていけないというのが現状だろう。
