不動産バブルもいよいよ崩壊か
アベノミクスによる地価上昇や人件費・資材費の高騰などで、大都市圏を中心にバブル化している不動産価格だが、すでに高止まりの現象も起きている。近著に『2025年 東京不動産大暴落』がある住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「不動産は今こそ売り時」と指摘する。その根拠とは？
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ザラザラとした、嫌な予感が都心の不動産市場に広がってきている。
まず、リーマンショック前に日本を席巻した「不動産ミニバブル」の頃から、都心の不動産価格は金利と負の相関関係を深めてきた。つまり、金利が下がれば不動産価格は上がり、金利が上がれば安くなる。
その理由は、東京都心の不動産が実際に住んだり使ったりという実需の他に、金融商品としての投機・投資の対象という面を強めたことにある。金融商品というのは株や債券の類である。
その典型的な例がJリートである。Jリートは賃貸で収益を生み出すオフィスビルやホテル、住宅などに投資し、それを小口化して一般の投資家などに投資信託として販売している。賃貸収益はほぼ100％無税でJリートを購入した投資家に配当される。まさに、不動産を金融商品化したものだ。
その登場は2001年。今では銘柄数も60に迫り時価総額は12兆円弱。不動産市場の中では高いプレゼンスを占めるに至っている。ありていに言うと、都心のオフィスビルや高級賃貸マンションを「買いまくっている」のがJリートなのだ。
現状、Jリート各銘柄の配当利回りは3％台から7％のものまであるが、主要銘柄は4％前後が目安になってきた。そして、彼らが最近購入している物件の収益利回りを見ていると3％台のものが珍しくなくなった。
Jリートは融資金利0.2％程度で銀行から資金を調達できる。それで購入できるギリギリのラインが収益利回り3％台の後半の物件。それ以下の収益利回りだと健全な配当を出せない。
