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2017.10.01 07:00  NEWSポストセブン

不動産は今こそ売り時 「グズグズしている余裕なし」の理由

 一方、個人投資家の間では依然として不動産投資がブームだ。だが、ここに来て「収益モノ」とよばれる1棟売りのアパートやマンションの市場では、「どんづまり」のような現象が起きている。

 カンタンにいうと「美味しい物件がない」という状態。不動産投資の世界で「美味しい物件」というのは、賃料収入が安定していて10%以上の高利回りが見込める不動産。俗に「グロテン」と呼ばれたりする。意味は「グロス(表面)利回りが10%以上」。例えば物件価格が3億円で月額家賃収入280万円だったら12か月で3360万円となり表面利回りは11%、立派なグロテンだ。

 最近、都心や近郊エリアでは物件価格が上昇して表面利回りが10%を超える案件がきれいになくなった。そういう物件があるすれば「ワケあり」か、郊外の人の住みたがらない立地。つまりは投資家から見ると「美味しくない」物件だ。

 そして、投資向け不動産市場に出ている物件の利回りを見ると、見事に5%前後に収斂している。なぜ5%前後かというと、個人投資家向けの銀行融資金利は2%弱が目安。例えば1.8%で融資を受けて不動産投資を行う場合、利回りが5%以上ないと賃料収入から返済を引いた「手残り」と呼ばれるキャッシュフローが極端に悪くなる。投資をしているのに果実を得られないわけで、それでは銀行融資というリスクを背負う意味がない。

 1棟ではなく住戸単位で運用する投資向け物件は、業界内で「区分」と呼ばれる。区分所有の略だ。ワンルームマンションも区分の1種。区分の場合、投資金額が低い分、投資家の属性も広がっている。サラリーマンや勤務医が給与所得との損益通算狙いで新築ワンルームマンションを買っているケースも多いが、それは手残りがほとんどない不健全な投資だ。

 中古あるいは新築の区分を購入する投資家もいる。そういう方は収益狙いというよりも、値上がり期待のように見える。現状、都心エリアの新築マンションを購入して賃貸運用すると、実質利回りが3%台。中古で4%台が相場観だ。

 ワンルーム以外の区分は実需で購入する方もいる。彼らは家賃との比較で購入の可否を決める場合が多い。この場合、購入した場合は管理費や固定資産税、借りた場合は更新料などがかかるので単純な比較は難しいのだが、現在の都心の相場観は概ね家賃の30年分弱といったところだ。そのあたりが「買った方が安く上がりそう」と思えるギリギリなのだろう。

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