コロナ禍の五輪後も都心や湾岸エリアのマンション価格が下がらない根本的な理由

23区は「億ション」でも高い契約率に

　そんな事情もあって、新築マンション価格は高値が続いている。別掲の【図表1】は首都圏の新築マンションの発売戸数と平均価格の推移を示しているが、このところは6000万円前後の高値が続いているのが分かる。

　特に注目していただきたいのが、2021年4月の数字。発売戸数は2089戸と比較的少ない水準だが、この月は郊外物件が減って、都心やその周辺の比率が高まったため、平均価格は7764万円と8000万円近い水準まで上がった。

　なかでも東京23区だけでみると、平均価格が1億180万円と、何と1億円を超えたが、それでも売り出し月に何％売れたかを示す初月契約率は首都圏全体で73.6％で、東京23区は76.6％だった。平均で1億円を超えるマンションに、続々と買いが入ったわけだ。

　一般に青田売りの新築マンションの場合、初月に70％以上売れれば、建物完成までの完売は間違いなく、70％が好不調のボーダーラインといわれるが、このところは首都圏、近畿圏ともに70％前後かそれ以上の高い水準で推移している。

　こうした高値と、それでも売れる理由を考えると、何より都心やその周辺ではマンション開発が限界近くに達し、新たなマンションの立地が難しくなっている点が挙げられる。

　特に、人気の高い都心3区（千代田・中央・港）、都心5区（＋新宿・渋谷）については、駅前やその近くでは、再開発以外での立地はほとんど困難になっているといっていいだろう。

　そのため、都心の延長上にある、江東区や品川区などの湾岸エリアの人気が高まっている。特に、江東区に関しては豊洲、有明エリアでの大規模のマンション開発が相次いでおり、価格も上昇が続いている。

　ひと昔前までは公共交通機関が乏しく、特に有明エリアは陸の孤島ともいわれたが、最近はりんかい線、ゆりかもめなどによって利便性が高まっており、大規模開発に合わせて公共施設、商業施設、文化施設などの集積が高まっている。

　この周辺でメガマンションの開発を行っているのは、三井不動産、住友不動産、東急不動産、東京建物などの大手不動産会社が多く、いずれも価格維持のために、建物が完成してもジックリと腰を据えた販売を続けており、価格が下がる要素はない。