「貸しているマンションが許可なく又貸しされていました」……そんな相談が弁護士の竹下正己氏のもとへ寄せられた。
【質問】
マンションを貸しているのですが、その借主が私の了解なく別の人に又貸ししていることがわかりました。又借りしていた人が事件を起こしたからです。直接契約した人にはすぐに明け渡しを請求できると思いますが、又貸しを理由に違約金のようなものを請求することは可能ですか。
【回答】
契約で特約がないと、違約金の請求はできません。しかし、無断転貸により、実際に発生した損害があれば請求できます。民法第612条第1項で、賃借人は賃貸人に無断で転貸できないとされています。これは賃貸借が人的な信頼関係を基礎にしていると考えられているからです。そして第2項では、無断転貸で信頼関係を裏切った賃借人との賃貸借契約を解除することを認めています。
無断転貸を理由に契約を解除し、明け渡しを求める場合、実際に貸家に住んでいるのは転借人ですから、転借人に対しても、所有権に基づいて明け渡しを求める必要があります。賃借人が説得して立ち退かせればよいのですが、背信的な賃借人にはあまり期待できません。
追い出すためには、裁判も必要になるでしょう。手間も費用もかかることですから、契約書に無断転貸について費用負担等を内容とする違約金条項があれば役に立つかもしれません。しかし、これまでそのような契約条項は見たことがありません。
通常は、無断転貸による解除に限らず、契約が終了したのに明け渡しが遅れた場合に、賃料の倍額程度の違約金を明け渡しまで支払うと約定されています。その場合、明け渡し請求とともに、賃借人には明け渡しまでの約条に従った違約金を求めることになります。
住んでいる転借人には、不法行為に基づく損害賠償として賃料相当の損害金や、明け渡し裁判に要する弁護士費用を求めることになります。ただし、重複する範囲では、二重には請求できません。
賃借人が消費者契約の場合、消費者契約法の適用がありますが、余計な経費がかかる明け渡し遅延による違約金で、賃料の倍額程度であれば、民法の信義誠実の基本原則にも違反しないので、その違約金条項は有効と考えられます。
※週刊ポスト2010年10月22日号
