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マンション最後の売り時 局地バブルエリアの価格は3分の2へ

「不動産売却は幻想に包まれている今のうち」と榊氏

 マンション市場に静かな変化が起きている──。都心の新築マンション市場がバブル化しだしたのは2014年頃からだ。黒田日銀総裁の異次元金融緩和に加え、外国人の爆買いや相続税対策のタワーマンション特需がバブルを強力にプッシュした。

 2017年、もはや局地バブルはピークアウトしたと思われた。しかし、まだ続いている。新築マンションの事業用地は値上がりが続いている。ということは、2018年から2019年にかけて新たに売り出される新築マンションは、さらに値上がりするということだ。

 ところが、現時点(2018年1月)において新築マンション市場には深刻な停滞感が漂っている。特に東京の城南エリアや京都市の北部エリアにおいては、販売中物件の半分以上が完成在庫になっている。

 新築マンションは竣工・引渡しまでに完売、というのが売主側の理想的な目論見だ。用地の購入や建築に関わる費用は銀行融資で賄っている場合がほとんどなので、完売していれば引渡しの直後に全額を返済できる。

 完成在庫になった場合は、当初の見込みにない金利負担が発生する。ところが、バブル的に新築マンションが値上がりしている城南エリアでは、売主側の目論見が外れた完成在庫だらけになっている。

 冷静に考えれば、これは当たり前の展開だ。

 土地の価格が上がり、建築費は高止まりしたままなので、新築マンションの販売価格は自然に上昇する。しかし、購入する側の収入は増えてない。

 2014年には消費税が8%に増税された。また、アベノミクス以来の円安によって公共料金が引き上げられた。社会保障費の個人負担も増えている。それにもかかわらず、個人所得は一向に伸びない。その結果、個人の可処分所得は実質的に減少している。

 であるにもかかわらず、マンションの価格だけが上がったのが今回の局地バブル。所得が増えないのに、高くなったマンションを買えるわけがない。その結果として、東京の城南エリアや京都市内の一部エリアでは在庫の山を築いているのだ。

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