65歳間近　住み慣れた家は売るべきか、住み続けるのが良いか

　人生100年が当たり前の時代が目前、究極の選択で失敗しないことは重要だ。例えば、持ち家は「売る」か「住み続ける」か。

　この春に65歳を迎える都内在住の男性・Aさんは、住み慣れた家を売るか、そのまま住み続けるかで悩んでいる。

「3人の子供もみんな独立し、定年延長で続けてきた仕事も今年で退職。今の家は夫婦2人には広すぎるし、将来、管理が大変になりそう。でも、せっかくローンを完済した家を売るのは損な気がするし……」

　ファイナンシャルプランナーの紀平正幸氏によれば、Aさんにはいくつかの選択肢があるという。

「まず有効なのが、子供がいた時代の広い家を売り、2人暮らしに十分な規模の安い中古住宅などに買い換えること。売った額と買った額の差を老後資金に回すことができます。ただし、いざ新しい家で暮らし始めたら自分たちの生活に合わなかったというケースも往々にしてある。そのリスクを避けるには、持ち家を売らずに賃貸に回し、自分たちはそれより安い賃貸物件に移って、その地域が住みやすいかどうかを判断するための試行期間を置く方法があります」

　試しに賃貸で住んでみて「この地域なら快適に暮らしていける」と思ったら、家を買い換えればいいというわけだ。家を売らず貸し出したまま、自分たちも賃貸住宅に住み続ける選択肢もある。

「都内の一軒家ならば、だいたい月15万円程度の家賃収入が期待できます。自分たちは月8万円程度の賃貸物件に住めば、差額で年間80万円以上の定期収入を得られるのです」（紀平氏）

　持ち家はあっても、それ以外に資産がほとんどないという人には、「リバースモーゲージ」という選択肢もある。これは、自宅を担保にして、融資を年金のような形で受け取るもので、死亡時に持ち家を売却することで借金を一括返済する仕組みだ。この制度を利用すれば、自宅に住み続けながら、老後の資金を調達することができる。

　ただし、不動産価格の下落や金利上昇による借入残高の増加、長生きによる融資期間の長期化などで、担保割れを引き起こすリスクがあることは覚えておかなければならない。

　紀平氏が「最良の方法」として紹介するのが、親が持ち家を売り、その資金で駅に近い土地を購入、建物の建築資金を親子で負担して二世帯住宅を建てることだ。

「親世帯、子世帯の双方が住宅取得資金の問題を解決できるうえ、相続財産が金融資産から住宅用資産に代わる。また、同居もしているため相続税評価額の特例が適用されます（宅地分の相続税が80％減となる。ただし土地面積による）。さらに二世帯住宅を3階建てにし、1階を店舗や車庫として賃貸すれば、その収入が親の老後資金にも充当できます」（紀平氏）

※週刊ポスト2014年3月7日号