かぼちゃの馬車だけじゃない　不動産「情弱ビジネス」の危険性

　シェアハウス「かぼちゃの馬車」の運営会社スマートデイズと、そのオーナーへの融資を積極的に行ってきたスルガ銀行による、初心者オーナーに返済困難な負債を負わせるビジネスは、特殊な事例ではないと不動産関係者はいう。決して弱者ではなかったはずなのに、情報に疎かったことから窮地に追い込まれる不動産業界における「情弱ビジネス」について、ライターの森鷹久氏がレポートする。

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「あんなの単なる情弱（情報弱者）狙いのビジネスですよ。あんな物件で年利6％なんてまともな投資家は買わない。貧乏人ではないが多少カネはある、余裕はあるという人たちが次のターゲットになっただけ」

　新宿区内のカフェで取材に応じてくれたのは、かつて投資用不動産マンション販売会社に勤めていたという秋本司氏（仮名・40代）。秋本氏が指摘する「情弱ビジネス」とは、現在大きな問題としてニュースなどで取り上げられている、静岡県沼津市に本店を置くスルガ銀行、投資用シェアハウス「かぼちゃの馬車」を運営していたスマートデイズらが行っていた投資ビジネスについてである。

　簡単に振り返っておくと、スマートデイズが運営・販売してきた投資用の「シェアハウス」は、部屋は狭いが、ベッドなど家財道具などが一通りそろっている物件で、自己資金がなくとも、もしくはわずかでも入居できるというのが最大の魅力だった。敷金や礼金、保証人も原則必要なし、普通の賃貸物件に入居しづらい、カネのない若者たちが主な利用者として想定されていた。

　シェアハウス自体が「弱者」のために用意されたものであることは世間に知られるところとなっているが、そのオーナーも弱者ではないけれども、決して強者ではない。年におよそ６～７％の利益が得られる、といった触れこみで、多くのサラリーマンや自営業者らがスルガ銀などからカネを借り、物件を買っていた。実際にその利益が得られれば大成功だったのだが、不動産オーナーとしては新米ばかりだった彼らは、利益どころかマイナスをどう補填するかに追われるようになった。

「被害者の多くは預貯金の少ないサラリーマンや、高齢者です。いずれも日々の生活、老後の生活人不安があるという人々。彼らは多少カネを持っているも“不安な人々”だから、狙う側としては、カモがネギ背負って歩いているようにしか見えないでしょう」（秋本さん）

　なぜ、不動産について慣れていない人たちがオーナーになる決断をできたのか。物件の運営や管理はスマートデイズや下請けの業者が行い、万一入居者がいなくても家賃保証まで行うから決して損はしない、というシステムを説明されたからだ。この「サブリース形式」と呼ばれる方法で、物件を買いさえすれば、あとは半ば自動的に利益が転がり込んでくる、という夢のようなシステムに見えたのかもしれないが、家賃保証分の支払いが停止されるとオーナーに一方的に告げられ、無理やウソが一気に顕在化したのである。

　投資としての不確かさだけでなく、「かぼちゃの馬車」に関わる事件では、スマートデイズなどの担当者が、オーナーの預金残高などを水増しし、その数字を銀行に報告することで、不正に融資を引き出していたのがポイントだと言われている。たとえば、預貯金が300万円のオーナーであっても、そこに「3」をつけたせば預金額は3300万円になり返済能力ありと判断され、より多くの融資金を得ることができる。

　非常識だが、より多くのカネを借り、物件を多数持って利ザヤを大きくすればカネは返せるのだから問題ない。そんな認識が、銀行やオーナーにもあったはずだと、前出の秋本氏は断言する。

「投資家に、返済能力以上のカネを借りさせる（オーバーローン）ことを、我々は”フカす”と表現しますが、この“フカシ”は中小の（不動産）販売業者ならどこでもやっています。というか預貯金の書き換え（改ざん）や銀行側との調整も、はっきり言ってどこでもやってます。スルガ銀行だけじゃない。神奈川のX銀行、都内だとY信金なんかも。わずか数年前まで、スルガ銀行は業績が伸びているとして金融庁からも“素晴らしい”とお墨付きをもらっていたほどの優良地銀でした。グレーなことをやっても業績を伸ばせば認められれば、それは“善”だったわけで…」