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2016.09.28 11:00  週刊ポスト

マンション格差の天国地獄 価値下げる要因に「駅徒歩11分」

「Bさんのマンションは価値を下げやすい物件の典型です」と話すのは、『マンション格差』の著者で、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。

「まず、Bさんのケースは『駅まで歩いて11分』というのが最も値段を下げています。東京や大阪など、車よりも電車を使う大都市の場合には駅まで徒歩5~10分でないと値段が下がりやすい。というのも、ネットの中古物件サイトなどでは検索条件が『5分以内』『10分以内』と5分刻みなので、徒歩11分だと『15分以内』に入ってしまい、参照される率が大幅に下がって買い手が付かなくなり値が下がるのです」

 どの鉄道の沿線かによって差が出ることもある。

「Bさんの物件の場合、東京駅まで2度乗り換えるため、新幹線を利用する機会の多い出張族ビジネスマンに避けられる。最寄り駅がJR東海道本線や京浜東北線など大都市に繋がっている路線の駅なら、遠くても価格は安定したでしょう」(同前)

 Bさんの場合は郊外のニュータウンのマンションだったことも逆風だった。

「日本の人口が減少しているせいで、都心部に住める人が増えた。実際、廃墟化しつつあるニュータウンは数多くあり、値は下がっている」(同前)

「立地」の評価は「最寄り駅への近さ」や「ターミナル駅へのアクセス」のみでは決まらない。マンション周辺にどんな施設があるかも重要だ。

「名門小学校の近くは、塾などが充実していてブランド化している。たとえば、お茶の水女子大にほど近い東京都文京区の名門区立小・窪町小学校の学区は人気が高く、評価額が周囲より1割アップします。裏を返せば、道を一本隔ててこの学区から外れてしまうと、立地がほとんど変わらないにもかかわらず評価額が1割低くなってしまうのです」(同前)

 近年はタワーマンションに住むことが一種のステータスになりつつあるが、ここにも注意点がある。

「同じマンション内でも、眺望が良いほうが好まれるため、新築時の価格は1階高くなると50万~100万円上がるといわれています。超高層マンションで眺望が売りなら話は別ですが、10階程度のマンションなら年月が経つと眺望は重視されなくなり、結果的に低層階のマンションの方が値下がり率が低くなる」(同前)

 まだある。Bさんのケースのように有名デベロッパーが手がけた場合には、エントランスなどを豪華にして1割程度付加価値を付ける場合が多く、10年以上経つと値下がりすることが少なくない。

 つまりBさんのマンションは下がるべくして下がったというわけである。

※週刊ポスト2016年10月7日号

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