海が身近な新都心「海浜幕張エリア」のマンションは買いか

　1960年～70年代の高度経済成長期に続々と広大な住宅地が開発されたニュータウン。時は移ろい、現在では東京五輪を前に豊洲や有明（江東区）、勝どき、月島（中央区）といった「湾岸エリア」で大規模なマンション開発が行われ、ミニニュータウンが形成されつつあるのは周知の通りだが、同じ湾岸でも“海が身近な新都心”として開発が進んでいる場所もある。千葉市の「海浜幕張エリア」だ。しかし、住宅ジャーナリストの榊淳司氏は、「将来の資産価値を考えると不利な条件は多い」と指摘する。

　＊　＊　＊
　私は首都圏の新築マンション市場をもう30年以上も観察しているが、数年に一度の割合で「えっ、その事業、本当にやるのですか……」と絶句するような計画がある。どう考えても需要がなさそうな場所とか、周辺エリアに競合するプロジェクトがひしめいていて、まるで「火中の栗を拾う」みたいな開発計画である。

　しかし、マンション業界では時々そういった唖然とするような事業が本当に行われる。いくつか例を上げよう。

　大きなところでは千葉ニュータウンの開発である。街開きが行われた1979年時点は、まだ日本経済に高度成長期の余韻があり、人口は増え続けていた。だから、その当時の判断は非難できない。

　しかし、1990年代に入ると少子高齢化や人口が減少する未来が見えてきた。また、千葉ニュータウンの立地があまりに都心から遠いことも現実的に認識され始めた。加えて、新たに敷設された鉄道の運賃が高いこともあって、次第に不人気化した。

　2000年代に入ると多くの開発業者が尻込みするエリアとなったが、UR都市機構があの手この手でマンション用地をデベロッパーに買わせる図式で、今も惰性的な開発が進んでいる。

　その街で育った世代が、新しい家族を伴って戻ってくる──これが街の世代交代である。中野、世田谷、杉並といった城西エリアでは比較的よくみられる現象だ。中央線沿線なら三鷹や吉祥寺でも、世代交代がよくみられる。

　しかし、1970年以降に開発されたニュータウンでは、あまりこの現象が見られない。比較的世代交代がよく行われているのは、大阪の千里ニュータウンではなかろうか。東京を代表する多摩ニュータウンでは、世代交代がほぼ見られないので住民は高齢化する一方だ。同時に街全体が老朽化している。

　住まい手の世代交代を大阪の千里ができて東京の多摩ができない理由は何か。それは都心との距離であろう。千里ニュータウンは梅田から30分弱。多摩ニュータウンは東京から50分以上。およそ倍近い。この差が大きく影響している。千葉ニュータウンは多摩よりも新しいが、都心からの距離感は遠い。したがって、千葉では多摩以上に世代交代が難しいだろう。

　そういう街で、これ以上マンション開発を続けるのは、将来の負の遺産を増やすことに他ならない。新規開発は凍結し、世代交代や新規流入を促進する手立てを考えるべきだろう。