海が身近な新都心「海浜幕張エリア」のマンションは買いか

　ここ最近で、最も驚いたのは千葉市美浜区若葉というアドレスで着手された大規模な街づくりだ。計画戸数4507戸というから、ミニニュータウンと言っていい規模。この街もどうやら世代交代が難しそうな条件を備えている。その理由は大きく3つある。

　まず、都心から遠い。JRの京葉線が東京駅まで直通しているが、乗車時間が約40分。東京駅の最深部にホームが設けられているため、JRの他の路線へ乗り換える移動に10分以上はみておかなければならない。またこの条件が近未来に大きく好転するとは思えない。

　次に、最寄り駅である「海浜幕張」との距離だ。現時点で2物件が販売されているが、駅からの徒歩分数表示は「13分」と「15分」。この2物件には共にタワーマンションがある。つまりはエレベーターを利用する人がほとんどだろう。

　さらにいえば、「13分」も「15分」も、それぞれのマンションの敷地の端までの距離で計測されているはずだ。自宅を出て駅のホームに立つまで、20分以上かかっても不思議ではない。

　また、この2物件をあわせても計画全体の約3分の1。2027年度と2029年度に入居が始まる区画は「駅徒歩20分」の表示になる可能性もある。当然、何らかのバス運行が考えられるが、今の時代に徒歩16分以上やバス便のマンションというのは、資産価値評価においてかなりのハンディキャップだ。

　3番目の問題は、海浜幕張も含めた京葉エリア全体の供給過剰だ。そもそも、このエリアには広い土地が出やすい。だからこれまでも大量の新築マンションが供給されてきた。今もその流れは続いている。

　2019年2月中旬時点で総武線、京葉線、京成線、東葉高速鉄道の各沿線で販売されている200戸以上の大規模マンションの総戸数の合計を手元で計算すると4853戸になった。この他に200戸未満の分譲マンションも多数供給されている。

　これらのうちのほんの数物件以外、販売がスムーズに進んでいる様子は見られない。大半の物件が、建物の竣工までに販売が終わらない完成在庫となる。今後もよほどの販売不振にもならない限り、大規模マンションの開発が続くと予測できる。そうなった場合、この美浜区若葉で現在販売されているマンションの資産価値は10年後、20年後にどう評価されるのであろうか？　実は、この計画には参考となる先行事例がある。

　京葉線の線路を挟んだ南側には1995年に入居が始まり、これまで約9400戸が供給された幕張ベイタウンである。すでに街は完成形になっているが、数年前まで行われていた新築マンションの分譲は、とても好調とは言い難い状態だった。

　また、その中心部で借地権分譲された中庭型の住棟は一時大変な人気だったが、東日本大震災で海浜幕張駅周辺が激しく液状化して以来、資産価値は下落基調。最近でこそ都心バブルの影響があってやや戻しているが、数年前は約80平方メートルの中古物件が2000万円未満で取引されるケースが多く見られた。

　幕張ベイタウンの街は周辺環境も良く、住むには魅力的だ。最近では成熟の気配も濃厚にうかがえるようになった、日本では数少ない都市計画の成功例ともいえる。しかし、いかんせん世代交代が行われている様子は見えてこない。この街から巣立った若年層が回帰してこないのだ。その理由は、やはり交通利便性の弱さであろう。

　幕張ベイタウンといえども、いずれは多摩ニュータウンの歴史の軌跡を辿ってもおかしくない。もう一度液状化にでも見舞われれば、その速度をさらにはやめそうだ。