竹下正己弁護士の法律相談コーナー。今回は「賃貸住宅を取り壊すにあたり、退去してくれない居住者がいます」と、以下のような質問が寄せられた。
【質問】
母が住宅を賃貸ししていますが、老朽化が進んだため、取り壊すことになり、月末をもって更新しない旨を、不動産業者を通じて居住者に伝えました。ほとんどの居住者は明け渡してくれましたが、一軒だけ退去してくれず、家賃は振り込まれています。どのように対処すればいいでしょうか。
【回答】
交渉して駄目なら明け渡しを求めるしかありません。借家人は借地借家法で手厚く保護されているので、簡単に立ち退かせることはできませんが、不可能ではありません。借地借家法は一定のルールを定めていますので、これに則って進めてください。
まず「月末をもって更新しない」との通知では不十分でした。というのは、期限の定めがある賃貸借契約では、期限が到来する1年前から半年前までの間に更新しない通知（更新拒絶通知）をする必要があり、これがないと、契約は期限の定めがない契約として法定更新されるからです。
しかし、期限の定めがない建物賃貸借では、解約申し入れで終了させることができます。解約申し入れ後、半年して契約終了の効果が出ます。ただし、解約申し入れさえすればよいというのではなく、明け渡しを求めることができるだけの正当な事由が必要です。
正当な事由の有無は、大家と借家人が建物の使用を必要とする程度の比較、賃貸借の従前の経過、建物の利用状況や建物現況などで判断しますが、これだけでは実際に住んでいる借家人の事情が重視されがちです。そこでさらに大家が明け渡しの条件として「財産上の給付」を申し出た場合には、これを考慮して正当事由の判断をすることになります。「財産上の給付」とは、立ち退き料のことです。
以上によれば、お母さんは法定更新後、再度解約申し出をする必要があります。その際に合わせて、明け渡しと引き換えに立ち退き料を支払うとの提案をすることで、正当事由が補完されます。
他の住民がトラブルなく立ち退いたのであれば、まず転居費用程度を基準に提案すればよいでしょう。その上で簡易裁判所に調停を申し立てるか裁判を提起することになります。
※週刊ポスト2011年6月3日号
