大規模修繕も売り時をはかるタイミングになる
首都圏で発売された新築マンションの平均価格が1990年のバブル期以来の水準になっている。「買い」も旺盛なら、不動産市場が高騰しているうちに「売り抜けたい」と考えている人もいるだろうが、マンション売却のタイミングは難しい。住宅ジャーナリストの榊淳司氏に、“売り時”を逃さないためのポイントを挙げてもらった。
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よく「今はマンションの買い時でしょうか？」という類のご質問をいただくが、「いいえ。今はどちらかというとマンションの売り時ですね」とお答えしている。
では、なぜ今はマンションの売り時なのだろうか？ それを解説する前に、そもそも「売り時」とは何なのかを考えてみたい。
まず、私は「売り時」には次の3種類があると思っている。
（1）市場から見た売り時
（2）その方の人生での売り時
（3）物件＝建物としての売り時
ここでは（3）から解説したい。物件としての売り時とは、そのマンションが建物としての価値を大きく損なう前に「売り抜ける」ための売り時である。具体的にいえば、その見極めは3つほどある。
（A）修繕積立金の値上がり前
（B）大規模修繕工事の前
（C）築35年を超える前
（A）について説明すると、ここ10年ほど前から新築マンションの修繕積立金を安く見せる姑息な販売方法が蔓延している。
マンションを購入すると毎月管理費や修繕積立金その他を払わなければいけない。管理費はほぼそのまま管理会社に業務委託費として支払われる。これは日々の経費だから操作できない。
ところが、修繕積立金は管理組合がプールしておいて修繕工事の必要が応じた時に支出する。あるいは十数年に一度の割合で行われることが多い、大規模修繕工事のために積み立てられる。
新築マンションの場合、販売サイドは売りやすくするために月々の維持コストである管理費や修繕積立金を安くしたい。管理費は安くできないが、修繕積立金はこのように即刻は必要ないので、最初は安くしておいて徐々に値上げしていく方式が採用される。だいたい15年後には3倍から4倍に値上げするケースが多い。
