竹下正己弁護士の法律相談コーナー。今回は「訪問販売で土地の購入を勧められています」と、以下のような質問が寄せられた。
【質問】
訪問販売で「郊外の土地を買いませんか」と勧誘されました。その土地は、今は山林だが近い将来宅地に変更できるし、宅地になれば地価も上がるから老後の資産になる、とのことです。家族が反対するので保留にしていますが、もし契約した場合、解約は難しいものですか。
【回答】
訪問した業者と、自宅で土地の売買契約をした場合、一定の期間内であれば、クーリングオフができます。なお、土地売買を営業として行なうには、宅建業者の免許が必要です。無免許の場合は処罰の対象となり、売買の効力自体も問題です。しかし、免許の有無にかかわらず、宅建業者の訪問販売では、宅建業法37条の2で、買主は買い受けの申し込みを撤回（クーリングオフ）することができます。
撤回できる期間は、宅建業者から申し込みの撤回ができることや、その方法などを書いた書面をもらった日から8日が経過するまでです。この間に書面で撤回の通知を出す必要があります。ただし、8日前であっても、登記を受けて代金全額を支払ってしまったら撤回はできません。
クーリングオフができれば、手付金などの返還を請求できます。業者は、違約金等は請求できませんし、買主のこうした保護をしない特約があっても無効です。この制度は、宅建業者自身が売主の場合適用されます。
また、「近い将来宅地に変更できる」という説明が事実でなければ、別の方法で契約の効力を否定することができます。山林の購入目的は、老後の資産になる値上がり益が期待できるということですから、その使い道や利用可能性は、土地の価値を決める上で重要で、購入判断を左右する事項です。この重要事項が事実に反しているのに誤信して契約した場合、契約を取り消して代金の返却を求めることは可能です。
しかし、実際に業者から代金を取り戻すことは大変です。土地は高価なものですし、その売買には現地に赴いて状況を確認したり、役場で宅地化の可否を聞くなどして、慎重に対応すべきです。訪問販売を受けただけで買うのは避けるべきでしょう。
※週刊ポスト2011年7月15日号
