都心は家賃が高いという既成概念は通用しなくなっている
首都圏ではマンション価格が上昇を続け、局地バブルの様相となっている。もはや東京都心部に住むことは夢のまた夢と思われがちだが、「購入するには手が出ないバブルエリアも、賃貸ならお得に住める物件が見つかるケースが多い」と話すのは、住宅ジャーナリストの榊淳司氏だ。
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東京の都心や大阪市、京都市の一部ではここ数年、マンションの価格が新築、中古ともに急激に上昇してしまった。
10年前なら新築マンションの購入目安が「年収の5倍」程度であったが、今や年収の8倍でも住宅ローンが借りられる時代になっている。しかし、果たして年収の7倍、8倍の住宅ローンを組んでまで、マイホームを購入すべきなのか。
仮に購入しないのなら、借りて住むことになる。マンションの価格は局地的にバブル化したが賃料はどうなのか。
実は、マンションの売買価格ほど賃料は上昇していない。また、今後も上昇することはないはずだ。むしろ、賃料相場は中長期では下落していることが確実視される。
理由を説明しよう。都心のマンションは、今や金融商品化している。「住むため」に購入されるケースが大半なのだが、「値上がり」や「賃貸運用」、あるいは「相続税対策」のための購入も多い。広い意味で言えば、それらは投資目的、ということになる。あたかも金融商品のように売買されているのだ。
金融商品であれば、投資家の思惑で取引価格が変動する。「値上がりする」という見方ができれば買われるだろうし、「値下がりしそう」と考える投資家は売却を急ぐ。ここ5年ほどは、世界的な金融緩和や不動産価格の上昇傾向もあって、日本のマンションも局地的に大きく値上がりした。
しかし、賃料には投資家たちの思惑が働かない。「借りておけば得する」というシステムが出来上がっていないからだ。だから、賃貸市場の需要はほとんどが「自分が住むため」という人々のニーズだ。
そういった人々が払える賃料は、それぞれの収入によって決まる。ところが、この国ではもう20年以上にもわたって個人所得が増えていない。むしろ、この5年間は消費税や公共料金の値上がりなどもあって、実質的な可処分所得は減少している。
個人の収入が伸びないのに、家賃だけ値上げしても借り手は見つからない。さらに言えば、借り手のベースとなる人口自体が減少している。にもかかわらず、新築住宅は一定数供給されるので、賃貸市場では常に供給が需要を上回っている。
だから、東京や大阪といった大都市でも、賃料は中長期的に下落しつつある。その傾向は今後も変わらないだろう。
そうなると、バブルエリアでは急激に「買うよりも借りた方が得」という現象が生じてくる。それは、激しく値上がりしたところほど顕著になっている。いくつか例を挙げてみよう。
