中古マンションは契約前に様々な見極め方法がある
首都圏や近畿圏の中古マンション市場が停滞している。新築市場のバブル化に吊られて表面的な売り出し価格は上昇しているが、成約数は多くない。また、成約価格と売り出し価格の乖離も目立ってきた。高値売却を諦めた売り手が、値引き要求を受け容れているのだ。
こういう時の中古マンション購入は、上手に動かないと高値でつまらない物件を掴んでしまう。住宅ジャーナリストの榊淳司氏が、中古マンション選びで「やっていはいけない10か条」を指摘する。
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（1）総会議事録の閲覧を渋る物件を買う
マンションの管理には区分所有法という「憲法」がある。そこに管理組合の総会議事録は利害関係者の請求があれば閲覧させなければならない、と定められている。
総会議事録は管理組合が年に1回開く総会での議案や決議内容、予算と決算などが出ている。いわゆるそのマンションの通信簿みたいなものだ。熟読すれば、そのマンションの置かれた状況のあらましが分かる。
中古マンションを購入しようとした場合、仲介業者に依頼すれば多少は面倒くさがられるがPDFで過去数年分を取り寄せてくれる場合がほとんど。
ところが、東京の湾岸エリアに立地するあるタワーマンションでは「過去1年分を書面で閲覧できます。コピーは不可」と回答される。そのマンション、実は数年前に大規模修繕工事の見積もりを大手ゼネコン5社に依頼したところ、すべて辞退された、という経緯がある。その間の事情が分かるであろう総会議事録は閲覧できないのだ。
このように、区分所有法で定められた議事録の閲覧を渋るマンションには、何か「不都合な事情」があると考えていい。そういうマンションは避けた方が無難だ。
（2）買い取り再販業者から買う
「当物件は当社が売主につき手数料不要」
中古マンションの募集チラシにそのような文言を見かけることがあるはずだ。その場合は次の様に翻訳する。
「当物件は当社が安く買い叩いて多少のリフォームを施し、仲介手数料の何倍もの利益を乗せた上であなたにお売りします」
そう言った物件の価格は、中古市場で最も高く取り引きされる水準に設定されている。決してお買い得物件ではない。
（3）リノベーション物件を買う
上記のような住戸を、1棟のマンションの中でいくつかまとまっているのがリノベーション物件。1棟丸ごと、というケースもある。そういう物件は、売主が業者だけに市場の最高水準価格であるケースがほとんど。
